Среди новостроек проекты со свободными планировками квартир встречаются не так часто, как хочется покупателям, поэтому, приобретая квартиру в новостройке, будущие новоселы достаточно часто задумываются о возможности перепланировки. Желание адаптировать жилье в соответствие со своими пожеланиями вполне понятно, но даже если в Ваши планы входит только изменение ширины межкомнатного дверного проема или объединение санузла, необходимо получить разрешение на изменение проекта.
Изменения, вносимые в первоначальный проект помещения подразделяются на два вида, что отражено в Жилищном кодексе РФ (ст. 25).
• Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
• Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка (переустройство) - это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации. Согласно действующему законодательству, перепланировка (переустройство) квартир может быть произведена только после получения соответствующего разрешения главы местного муниципального образования. Без этого разрешения проведение работ будет незаконным.
Первоначально необходимо подать документы в Местный отдел градостроительства и архитектуры. Обязательными документами являются следующие:
• Копия правоустанавливающего документа на помещение;
• Заявление владельца на имя главы муниципального образования с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки;
• Технический паспорт квартиры;
• План этажа на копии плана БТИ с указанием:
o предполагаемых к сносу перегородок;
o устанавливаемых перегородок;
o мест пробития проемов во внутренних стенах;
• Выписка из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.
В различных муниципальных образованиях могут требовать дополнительные документы, поэтому правильнее всего в местной администрации уточнить список документов, которые необходимо будет предоставить вместе с заявлением о намерении внести изменения в проект квартиры.
Процедура получения разрешения на перепланировку достаточно длительная, а желание сломать некоторые стены может быть неудержимым, поэтому хотелось бы оградить Вас от несогласованной перепланировки, так как это может привести к неприятным для Вас последствиям.
Если вы сделаете перепланировку, не имея официального разрешения, то:
• Вы не сможете продать (обменять, завещать, подарить) свою квартиру без согласия будущего владельца оформить согласование перепланировки за свой счет;
• Вас имеют право оштрафовать, что не освобождает от необходимости получения разрешительной документации;
• Вас обяжут выплатить компенсацию соседям в случае нанесения материального ущерба по причине несогласованных планировочных изменений;
• Если вы сделали перепланировку с нарушением норм проектирования и гигиены жилья, то органы государственной власти вправе через суд заставить вас восстановить прежний вид помещения за ваш счет.
Если в отношении вас принято официальное решение о необходимости принятия мер по устранению нарушений и их последствий, а вы в длительный срок (свыше двух месяцев) этих мер не принимаете, то местные муниципальные образования имеют право обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в случаях, предусмотренных статьей 293 Гражданского кодекса РФ.
Недопустимые перепланировки
При проведении перепланировки (переустройства) помещений:
1. 1. Не допускается перепланировка (переустройство) при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
2. 2. Не допускается перепланировка (переустройство), приводящая:
o к нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;
o к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
o к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
o к нарушению противопожарных устройств;
o к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;
o к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
3. 3. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:
o устройство балконов, козырьков, эркеров;
o превращение в эркеры существующих лоджий и балконов;
o устройство мансардных помещений и т.п.
4. 4. Не допускается перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения уполномоченного государственного органа.
При перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах ЗАПРЕЩАЕТСЯ:
• объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен;
• переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;
• объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
• увеличивать площадь помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры;
• устраивать проемы в несущих стенах;
• производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия в нарушение проектных требований.
Проект перепланировки, включающий один из перечисленных пунктов согласовать невозможно. Вы не сможете оформить официальное разрешение государственных органов.
Прежде чем принять решение о проведении в своей квартире перепланировке (переустройстве), необходимо объективно оценить необходимость и возможность законной реализации своих планов. Это позволит избежать дополнительных материальных затрат на возврат помещения в первоначальное состояние и убережет Вас и Ваших соседей от лишних стрессовых ситуаций.