TRANSMOUD

О КОМПАНИИ

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ

ИПОТЕКА И КРЕДИТ

КЛИЕНТАМ

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ КОНТАКТЫ
СХЕМА ПРОЕЗДА ФЗ 214
ДЕЙСТВУЮЩИЕ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА
ВНЕШНИЙ ВИД КОМПЛЕКСА ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
ИНФОРМАЦИЯ О КВАРТИРАХ КВАРТИРЫ И ЦЕНЫ
ФОТОГРАФИИ ВИД СВЕРХУ
ВИД СНИЗУ ВИД СЛЕВА
ТИПОВОЙ ДОГОВОР ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ И ПРИВЛЕЧЕНИЕ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА КОРПУС 4
ПРЕИМУЩЕТВА ИПОТЕКИ КРЕДИТНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
О компании ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА КОРПУС 3
ИНФОРМАЦИЯ ПО БАНКАМ

 

Преимущества и условия ипотеки

Сегодня бытует мнение, что ипотечное кредитование в Подмосковье распространяется даже активнее, чем в Москве. Это мнение основано на том, что число нуждающихся в улучшении жилищных условий здесь огромно, имеющих возможность купить его самостоятельно (оплатив всю стоимость квартиры) – незначительно, а цены на квартиры относительно Московских пока невысоки. Все больше банков начинают реализацию ипотечных программ, направленных на развитие ипотечного кредитования в Подмосковье. Наконец-то становится возможным получения кредита на покупку квартиры в строящемся доме (что для нас с вами является очень актуальным).

Сегодня об ипотечном кредитовании не говорит только ленивый. Но сами термины "ипотека" и "кредит" и их соотношение остаются большой загадкой для граждан. Давайте разберемся в терминах.

Кредит – это денежная сумма (обычно в размере 70% от стоимости приобретаемой квартиры, хотя сегодня сумма кредита может достигать до 95%), которую банк или иная кредитная организация готова предоставить покупателю для оплаты недостающей стоимости квартиры, а покупатель обязуется возвратить полученную денежную сумму банку и уплатить проценты на нее.

Кредит выдается на основе кредитного договора, который заключается между банком и потенциальным покупателем квартиры, который в договоре именуется ЗАЕМЩИКОМ.

Чтобы банк был уверен в том, что выданный кредит будет возвращен в полном объеме и в оговоренные сроки применяется основной вид обеспечения возврата кредита (наряду с залогом имущественных прав, поручительством и т.д.) – залог приобретаемой квартиры. Другими словами, средством обеспечения исполнения обязательств по возврату полученной денежной суммы и уплаты процентов на нее является залог (ипотека) приобретаемой квартиры в пользу банка.

Ипотека – обеспечительная мера, т.е. ипотека обеспечивает исполнение основного обязательства, например, кредитного договора.

Если мы говорим "ипотека" или ипотечный кредит, то понимаем, что кредит выдается под залог приобретаемой или уже имеющейся квартиры. Нужен кредит – заложите приобретаемую или уже имеющуюся квартиру. Расплатитесь с банком – залог снимается, не сможете расплатиться – заложенная квартира будет продана с торгов, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая % за пользование кредитом.

Но кредит не обязательно должен быть ипотечным. Давайте разберемся: ипотека, в переводе с греческого, означает – залог. Есть залог – есть ипотека, нет залога – нет ипотеки и кредит не ипотечный.

Если банк готов выдать кредит на покупку квартиры, не требуя при этом залога приобретаемой квартиры (сегодня встречается крайне редко), то кредит нельзя считать ипотечным, поскольку отсутствует залог.


Сравнительный анализ ипотечных продуктов банков

На начало 2006 года ипотечным кредитованием в России занимались 160 банков, из них в Москве (без учета филиалов и дополнительных офисов в Москве и Подмосковье) – около 40-50 банков. Реально же работают в этом сегменте рынка порядка 30 банков.

Рынок ипотечного кредитования Москвы и Подмосковья является весьма динамичным. Растет количество банков, готовых выдавать кредиты, меняются условия выдачи кредитов, меняется законодательство - все это влияет на качество предлагаемого ипотечного продукта.

1. Процентная ставка.
В настоящее время базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% годовых в валюте и 15% в рублях. Однако следует иметь в виду, что процентная ставка может меняться в зависимости от суммы кредита (чем меньше сумма кредита, тем выше ставка), от срока кредитования (чем меньше срок кредита, тем выше ставка), от формы подтверждения дохода (при "серой" зарплате процентная ставка выше). Процентная ставка может меняться от вида недвижимости, на которую берется кредит: так на новостройки процентная ставка на период строительства дома, как правило, значительна выше, а после получения покупателем свидетельства о собственности на квартиру ставка может быть снижена. Существуют плавающие процентные ставки (могут меняться в течение срока кредитования) и фиксированные на весь срок кредитования.

2. Сроки кредитования.
Средним сроком кредита на рынке ипотечного кредитования является 10 лет.Максимальным сроком, на сегодняшний день, является 30 лет.Срок кредитования зависит от суммы кредита (чем больше сумма кредита, тем больше срок кредитования), от валюты кредита, от возраста заемщика (срок возврата кредита должен наступить до достижения заемщиком пенсионного возраста).

3. Первоначальный взнос.
Средний размер собственных средств, которым должен обладать заемщик к моменту выдачи кредита, составляет - 20-30% от стоимости приобретаемой квартиры.
В настоящее время складывается тенденция к уменьшению размера собственных средств, поскольку высокий первоначальный взнос (за счет собственных средств) для большинства потенциальных заемщиков является проблематичным. Сегодня некоторые банки уже снизили размер первоначального взноса до 5-10% от стоимости квартиры (например, Сбербанк по программе "Молодая семья").
Но следует иметь в виду, что при подтверждении "серого" дохода размер первоначального взноса может быть увеличен.

4. Размер кредита.
Средний минимальный размер ипотечного кредита составляет 10-20 тыс. долларов США. Ограничения по минимальному размеру кредита связаны с объемом расходов банка на выдачу и обслуживание кредита. Оптимальные ограничения минимального размера кредита не позволят получить объем кредитных платежей, достаточных для покрытия расходов, произведенных за время выдачи и обслуживания кредита. Максимальный размер кредита может быть ограничен только платежеспособностью заемщика и финансовым лимитом банка.

5. Досрочное погашение кредита.
Большинство заемщиков желают досрочно погасить всю сумму кредита и избавиться таким образом от долгового бремени. Но надо знать, что при досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения.
Мораторий на досрочное погашение – срок, в течение которого запрещается досрочно погасить сумму кредита. В среднем срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 месяцев. В некоторых банках, например, нет моратория на досрочное погашение, но существует штрафные санкции за досрочное погашение. В других (Сбербанк) вообще нет никаких ограничений и штрафных санкций.

6. Способы обеспечение кредита.
Основным видом обеспечения выданного кредита остается залог приобретаемого жилья. Все остальные виды (поручительства физических и юридических лиц, залог имущественных прав по договору, залог движимого имущество и др.) являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости в каждом конкретном случае.

7. Сроки рассмотрения заявки на получение кредита.
У каждого банка установлены свои определенные сроки, но и они могут меняться для каждого конкретного заемщика в каждой конкретной ситуации.

8. Расходы заемщиков при оформлении кредита.
Надо быть готовым к тому, что при оформлении кредита, вам практически всегда придется нести расходы, связанные:

  1. с заключением и регистрацией договоров на покупку квартиры.
  2. выплатой комиссии продавцу (риэлтеру).
  3. платой за оценку приобретаемой квартиры (в Подмосковье от 150 до 200$)
  4. платой за предоставление необходимых документов по приобретаемой квартире.
  5. сборами банка, связанные с открытием и ведением счетов, рассмотрением заявления на кредит (рассмотрение банком заявления-анкеты клиента, плата за аренду индивидуального сейфа, сбор за открытие и ведение ссудного счета, за конвертацию, за снятие наличных и др.)
  6. страхованием квартиры, жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности. У некоторых банков отдельные позиции, указанные выше могут быть бесплатными.

9. Оценка платежеспособности заемщика.
Основным способом проведения оценки платежеспособности заемщика является АНДЕРРАЙТИНГ (комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур Заемщиков, платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность которых отвечает требованиям, критериям и условиям того или иного банка).В процедуре андеррайтинга принимает участие значительное количество служб банка: юридическая служба, служба безопасности, бухгалтерия, кредитный отдел, при необходимости - отдел новостроек.Процедура андеррайтинга сложна и ответственна. На основании проведенного андеррайтинга банк получает первичную информацию о будущем заемщике.

Каждый банк разрабатывает свою процедуру андеррайтинга, но существуют общие этапы, свойственные всем банкам:
1 этап – предварительная квалификация заемщика (первоначальное собеседование).
2 этап – предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита. На этом этапе производится предварительный расчет максимальной суммы кредита, ежемесячных платежей, минимальной суммы собственных средств.
ВАЖНО ПОМНИТЬ, что предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.
3 этап – Анализ денежных средств заемщика которыми он обладает на момент предоставления ему ипотечного кредита (сумма первоначального взноса, средства необходимые на покрытие дополнительных расходов, связанных с оформлением кредита и др.)
4 этап – Анализ имущественных активов заемщика (транспортные средства, объекты недвижимости, ювелирные изделия)
5 этап – Анализ и проверка кредитной истории заемщика (проверка информации о прежних обязательствах по кредитам).
6 этап – Анализ факторов риска (способность заемщика выплатить кредит).
7 этап – Принятие решения по результатам андеррайтинга.

 

Rambler's Top100